Depuis la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la réalisation d’un état des lieux d’un logement est une étape obligatoire de sa mise en location, afin de décrire son état lors de l’entrée dans les lieux du locataire, mais également lors de sa sortie. En principe, l’état des lieux est réalisé de manière amiable et contradictoire entre les parties.
Cependant, il peut également être réalisé par un Commissaire de Justice afin qu’il apporte un regard objectif en qualité de tiers de confiance. De plus, sa présence s’avère nécessaire lorsque les parties sont en désaccord, ou absentes, lors de l’état des lieux.
L’intervention du Commissaire de Justice implique évidemment un coût pour les parties. À cet égard, la Cour de cassation a rappelé les conditions auxquelles est soumis le partage des frais entre les parties.
Une société civile immobilière (SCI) a donné à bail un appartement et une cave à deux locataires. Suivant la résiliation du bail, la bailleresse a saisi le tribunal d’instance aux fins d’obtenir la condamnation des locataires au paiement d’un arriéré locatif, ainsi qu’en remboursement de réparations locatives et de la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par un Commissaire de Justice.
Les juges du fond ayant refusé d’accorder le remboursement de la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie, la bailleresse s’est pourvue en cassation sur le fondement de l’article 3-2, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 aux termes duquel, lorsqu’il est impossible d’établir un état des lieux contradictoire et amiable par les parties, celui-ci est établi par un Commissaire de Justice, à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Or, le deuxième alinéa de ce même article précise également qu’en cas d’établissement de l’état des lieux par un commissaire de justice, les parties en sont avisées par le Commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
La Cour de cassation confirme l’analyse de la cour d’appel qui, se fondant sur l’article précité, énonce que lorsque les parties n’ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au moins sept jours à l’avance, celle qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par un commissaire de justice ne peut alors pas obtenir le remboursement de la moitié de ses frais.
En l’espèce, les locataires ayant été avisés moins de sept jours à l'avance de la date de réalisation des opérations de constat, elle en a exactement déduit que le coût de l’établissement des lieux de sortie devait rester à la charge de la bailleresse.
Référence de l’arrêt : Cass. civ. 3ème du 26 octobre 2023, n° 22-20.183.